Sử dụng đất do ông cha để lại từ những năm 1960, bỗng nhiên gánh gần 300 triệu tiền sử dụng đất – Xác định sai nguồn gốc quyền sử dụng đất và câu chuyện pháp lý (Kỳ 1)
Nhân một chuyến công tác về vùng quê Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang (cũng là quê ngoại của một trong số anh em Luật sư chúng tôi), tình cờ anh em Luật sư chúng tôi được biết đến câu chuyện về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người dân tại thôn Hương Câu, xã Hương Lâm, huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang. Thời điểm biết anh em chúng tôi có mặt tại địa phương, đã có khoảng gần 30 hộ dân đến để đề nghị Luật sư chúng tôi tư vấn, giải thích pháp luật liên quan trực tiếp đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nổi bật trong số những hộ dân đó có trường hợp gia đình bà La Thị Mận và trường hợp của gia đình bà Giang Thị Cúc.
“Tại kỳ này, chúng tôi xin được đưa đến câu chuyện của gia đình bà La Thị Mận – Người nông dân quanh năm gắn bó với cây lúa, củ khoai và sinh sống trên mảnh đất ông cha để lại từ nhiều đời nay bỗng dưng gánh số tiền lên đến 254 triệu đồng tiền sử dụng đất”
Hồ sơ thể hiện, gia đình bà Mận là chủ sử dụng đối với phần diện tích đất theo Thửa đất số 280, Tờ bản đồ số 69 với tổng diện tích 607,2 m2 có địa chỉ tại thôn Hương Câu, xã Hương Lâm, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang. Toàn bộ phần diện tích đất nêu trên là do ông/cha khai hoang, sinh sống, sử dụng, quản lý từ khoảng những năm 1960. Đến năm 1992, được sự vận động của cán bộ Trưởng thôn, cán bộ xã gia đình bà Mận đã tiến hành xây dựng lại căn nhà cấp bốn (mái ngói 3 gian). Việc xây dựng được hoàn thành và bắt đầu đưa vào sử dụng nhà mới từ ngày 14/01/1993. Hiện nay, thông tin về thời gian hoàn thành ngôi nhà vẫn còn thể hiện rõ tại các mục,chi tiết kèo/cột thuộc phần mái của ngôi nhà. Thông tin trên đã được xác nhận thông qua những người tham gia việc xây dựng ngôi nhà cũng như các hộ dân sống trong thôn.
Tuy nhiên khoảng tháng 4 năm 2020, gia đình bà Mận có nhận được Thông báo về việc đôn đốc nộp tiền sử dụng đất theo quyết định số 191 đối với diện tích đất là 553,9 m2 số tiền là 254.794.000 đồng. Sau khi nhận được thông báo trên gia đình bà Mận không được biết căn cứ và cách thức để tính ra số tiền trên. Gia đình bà Mận cho rằng số tiền sử dụng đất phải đóng trên không phù hợp với nguồn gốc, tính chất và loại đất của gia đình. Là gia đình có hoàn cảnh kinh tế rất khó khăn trên địa bàn, lại không có sự am hiểu về pháp luật, để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình đồng thời có cơ sở để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định, gia đình bà Mận đã có Đơn mời Luật sư chúng tôi tư vấn, giải thích và hỗ trợ giải quyết các vấn đề có liên quan.
“1. Luật sư thu thập
tài liệu,hồ sơ”
Sau khi có Đơn mời Luật sư của gia đình bà Mận (Ngày 27/05/2020), Luật sư Vinh Quang Công Lý đã khẩn trương tiến hành các thủ tục, biện pháp để thu thập hồ sơ, tài liệu có liên quan. Sau một thời gian làm việc với các cơ quan có thẩm quyền (Chi cục thuế khu vực huyện Hiệp Hoà, Việt Yên; Phòng tài nguyên và môi trường huyện Hiệp Hoà, Phòng tài chính huyện Hiệp Hoà..). Đến khoảng giữa tháng 6/2020,Luật sư Vinh Quang Công Lý đã thu thập đủ các hồ sơ có liên quan và đồng thời bắt tay vào việc nghiên cứu, đánh giá hồ sơ vụ việc để đưa ra giải pháp tư vấn, định hướng xử lý làm cơ sở phản hồi lại cho gia đình bà Mận.
“2. Đánh giá của Luật sư dưới góc độ pháp lý”
Qua tìm hiểu và đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành Luật sư Vinh Quang Công Lý nhận thấy, trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp gia đình bà La Thị Mận có nhiều điều chưa phù hợp với thực tế cũng như quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng ngiêm trọng đến quyền/lợi ích hợp pháp của gia đình bà La Thị Mận. Cụ thể:
2.1.Tại hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với hộ bà La Thị Mận được lưu tại UBND huyện Hiệp Hoà thể hiện?
+ Quyền sử dụng đất 553,m2 được xác định thuộc thửa đất số 280, tờ bản đồ số 69 tại Thôn Hương Câu, xã Hương Lâm, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
+ Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn. Nguồn gốc sử dụng là Tự ý chuyển mục đích năm 1995. Không có công trình xây dựng trước tháng 10/1993.Căn cứ tính giá đất theo Quyết định số 703/QĐ-UBND ngỳ 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành bảng mức giá các loại đất năm 2014. Đất ở giá 460.000 đồng/m2. Số tiền phải nộp là 254,794.000 đồng.
2.2. Qua rà soát hồ sơ cũng như đối chiếu
với các quy định của pháp luật, đánh giá cảu Luật sư?
- Bản chất và nguồn gốc thực tế về quyền sử dụng đất nêu trên của gia đình bà Mận:
- Gia đình bà Mận bắt đầu sinh sống, ở trên thửa đất từ năm 1960 đến cuối năm 1992 sửa chữa lại nhà và toàn bộ công trình đã xây dụng. Hơn nữa, việc xây dựng công trình kiên cố để ở là do cán bộ thôn, cán bộ xã vận động cùng nhiều hộ gia đình khác trong thôn, không phải riêng gia đình bà Mận tự ý thực hiện. Vậy cán bộ thẩm tra Lê Khắc Thuận thực hiện thẩm tra gì và thẩm tra như thế nào đối với trường hợp nhà bà Mận? Trong khi thực tế trên đất đang tồn tại một khối nhà, công trình khác.
- Thửa đất nêu trên đã được gia đình bà Mận sử dụng từ những năm 1960, gia đình bà Mận đã sửa chữa lại từ cuối năm 1992. Điều này đã được những người thực hiện xây dựng công trình, hộ trong thôn xác nhận rõ tại các giấy xác nhận ngày 07/07/2020 và giấy xác nhận ngày ngày 10/07/2020 của những người đã từng tham gia xây dựng nhà cho bà Mận. Các tài liệu nêu trên cũng như các thông tin được thể hiện tại phần kèo, cột và giếng nước nhà bà Mận đều thể hiện căn nhà được hoàn thành vào thời gian tháng 14/1/1993.
Trong khi đó:
+ Điều 14 Nghị định 84 ngày 25/05/2007 của Chính Phủ và tại Điều 7 Quyết định số 191 /2012/QĐ – UBND ngày 27/06/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau:
a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuộc vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
+ Ngoài ra, tại điểm a khoản 4 Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 cũng quy định rõ :
“Điều 3. Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Khoản 4 Điều 50 luật đất đai năm 2003 quy định: 4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”
- Hạn mức đất được giao theo quyết định của tỉnh Bắc Giang
+ Tại Điều 83 và Điều 84 Luật đất đai năm 2003 quy định giao cho UBND tỉnh ban hành các quyết định quy định về hạn mức giao đất đối với từng địa phương.
+ Hạn mức đất ở theo quyết định số: 552/2013/QĐ-UBND ngày 16/10/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn, ao đối với hộ gia đình,cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang ban hành kèm theo Quyết định số 134/2009/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang tại khoản 2 Điều 1 có nêu rõ:
“2. Sửa đổi tên gọi của Điều 4, sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 4 như sau:
a) Sửa đổi tên gọi Điều 4 như sau:
“Điều 4. Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao.”.
b) Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 4 như sau:
“4. Đối với thửa đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở được hình thành trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì diện tích đất ở được xác định như sau:
- Tại các xã, phường thuộc thành phố Bắc Giang; các xã, thị trấn trung du: diện tích công nhận là đất ở không quá 300 m2;”
Như vậy, khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ nhà Bà Mận thì phần diện tích đất trong hạn mức là 300m2 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, tại phiếu chuyển thông tin địa chính lại lấy toàn bộ 300m2 đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất với mức 100% số tiền phải nộp là không đúng theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, UBND huyện Hiệp Hòa cần áp dụng các quy định của pháp luật về trường hợp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài trước thời điểm ngày 15/10/1993” để xác định đúng nguồn gốc sử dụng đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với gia đình bà Mận.
“3. Lý do, nguyên nhân dẫn đến việc xác định sai
nguồn gốc sử dụng đất?”
Thứ nhất về thủ tục, việc tổ chức thực hiện họp Hội nghị dân chính liên quan đến quá trình thu thập thông tín/xác định các giấy tờ hợp lệ đối với quyền sử dụng đất chưa đảm bảo tính khách quan, trung thực dẫn đến xác định sai nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất ở.
Tại “Biên bản Hội nghị dân chính về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thể hiện được lập vào hồi 7h30 phút ngày 14/07/2014 tại thôn Hương Câu, xã Hương Lâm, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang nêu rõ thành phần cuộc họp bao gồm: Ông Nguyễn Hữu Sơn – trưởng thôn Hương Câu, ông Phạm Xuân Trường – bí thư chi bộ Hương Câu, ông Phạm Văn Toàn – phó chủ tịch UBND xã, ông Tạ Văn Oanh – cán bộ địa chính, xây dựng, ông Phạm Văn Toán – cán bộ địa chính, xây dựng, ông Nguyễn Xuân Chinh – chi hội trưởng Hội CCB, ông Nguyễn Văn Năm – chi hội trưởng Hội nông dân. Nội dung biên bản cũng cho rằng “nguồn gốc sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên của nhà tôi là đất nông nghiệp chuyên mầu năm 1995 tôi tự ý chuyển mục đích sang xây dựng nhà ở”
- Biên bản nêu trên không thể hiện tính khách quan, trung thực, có dấu hiệu của việc sửa chữa hồ sơ. Cụ thể:
Về mặt thời gian, hình thức:
- Tại thời điểm vào hồi 7h30 phút ngày 14/07/2014 bà Mận cho biết không hề được tham gia bất kỳ cuộc họp nào có các thành phần gia như nội dung tại Biên bản đã nêu. Nội dung trong Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải do bà Mận viết, bà Mận chỉ được cán bộ địa chính hướng dẫn ký vào trang sau của văn bản nêu trên.
- Tại phần cuối Biên bản bên trên mục ký các nhận của UBND xã Hương Câu đề ngày 14/07/2013 – trùng với ngày chủ nhật.
Như vậy, ngày họp được ghi trong Biên bản là 14/07/2014, ngày xác nhận của chủ tịch UBNND xã Hương Lâm lại là 14/07/2013. Vì vậy, có căn cứ, dấu hiệu cho thấy UBND xã Hương Lâm đã không tổ chức cuộc họp nhưng vẫn lập Biên bản. Trong khi đó tại Mục 2, Điều 12 Quyết định số 191/2012/QĐ – UBND đã trích dẫn rõ, trình tự xác nhận giấy tờ hợp lệ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Hội nghị dân chính được lập thành Biên bản và có chữ ký của những người tham gia. Vì vậy, có thể UBND xã Hương Lâm đã không tổ chức cuộc họp mà đi từng hộ, gặp từng cá nhân để lấy ý kiến của những người có liên quan thì việc thống nhất, biểu quyết sẽ không đảm bảo tính trung thục, khách quan.
Về mặt nội dung:
- Tại nội dung Biên bản hội nghị dân chính ngày 14/07/2014, Phiếu chuyển thông tin địa chính số 804/PC-QSDĐ của VP ĐKQSDĐ phòng TNMT huyện Hiệp Hòa để xác đinh nghĩa vụ tài chính ngày 30/06/2014 thể hiện nguồn gốc sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên của bà Mận là đất nông nghiệp chuyên mầu, năm 1995 tự ý chuyển mục đích sang xây dựng nhà ở, không có bất kỳ thông tin gì về phần công trình xây dựng trên đất. Điều này hoàn toàn không đúng. Bởi lẽ, gia đình bà Mận bắt đầu sinh sống, ở trên thửa đất từ năm 1960 đến cuối năm 1992 sửa chữa lại nhà và toàn bộ công trình đã xây dụng. Hơn nữa, việc xây dựng công trình kiên cố để ở là do cán bộ thôn, cán bộ xã vận động cùng nhiều hộ gia đình khác trong thôn, không phải riêng gia đình bà Mận tự ý thực hiện. Vậy cán bộ thẩm tra Lê Khắc Thuận thực hiện thẩm tra gì và thẩm tra như thế nào đối với trường hợp nhà bà Mận? Trong khi thực tế trên đất đang tồn tại một khối nhà,công trình khác.
- Thửa đất nêu trên đã được gia đình bà Mận sử dụng từ những năm 1960, gia đình bà Mận đã sửa chữa lại từ cuối năm 1992. Điều này đã được những người thực hiện xây dựng công trình, hộ trong thôn xác nhận rõ tại các giấy xác nhận ngày 07/07/2020 và giấy xác nhận ngày ngày 10/07/2020 của những người đã từng tham gia xây dựng nhà cho bà Mận. Các tài liệu nêu trên cũng như các thông tin được thể hiện tại phần kèo, cột và giếng nước nhà bà Cúc đều thể hiện căn nhà được hoàn thành vào thời gian tháng 14/1/1993.
Như vậy, do việc tổ chức họp hội nghị dân chính về mặt thực tế có thể đã không được tổ chức nên dẫn đến những thông tin được nêu trong các hồ sơ, tài liệu không phản ánh đúng với thực tế khách quan và là nguyên nhân chính dẫn đến việc xác định sai thực trạng nguồn gốc sử dụng đất.
- Không xem xét các yếu tố xã hội khác khi thực hiện áp dụng thu tiền sử dụng đất.
Giai đoạn từ trước năm 2015 bà Mận thuộc diện hộ nghèo của xã Hương Lâm, có chồng mất sớm. Lẽ ra, ngay cả khi UBND huyện Hiệp Hòa chủ quan cho rằng hộ nhà bà Mận thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất thì trong quá trình xác định và áp dụng mức tính và thu tiền sử dụng đất thì UBND huyện Hiệp Hòa, Chi cục thuế huyện Hiệp Hòa cần hướng dẫn và áp dụng các quy định của pháp luật liên quan đến việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp gia đình bà Mận
Trong khi đó tại điểm c khoản 1 Điều 60 Luật đất đai năm 2003 quy định:
1. Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp sau đây:
c) Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
Như vậy, việc thực hiện các trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng, thiếu khách quan, minh bạch dẫn đến hậu quả xác định sai nguồn gốc sử dụng đất và vì vậy dẫn đến việc tính tiền sử dụng đất không đúng đối với gia đình bà Mận.
“3. Kết quả quá trình làm việc của Luật sư”
Qua nhiều lần liên hệ làm việc và tham gia họp cùng đại diện UBND huyện hiệp Hoà, UBND huyện Hiệp Hoà đã nhất trí với thực tế nguồn gốc sử dụng đất và quan điểm của Luật sư. UBND huyện hiệp Hoà đã tiến hành huỷ các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (nhưng chưa bàn giao cho người dân) và thực hiện hoàn thiện lại hồ xác định lại nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận cho gia đình bà Mận. Trao đổi với phái gia đình bà La Thị Mận, Luật sư Vinh Quang Công Lý cảm nhận được sự vui mừng, phấn khởi về sự hỗ trợ pháp lý từ phía các Luật sư. Gia đình từ khi nhận thông báo nộp tiền với một số tiền lớn như vậy đã có những sự ảnh hưởng lớn đến đời sống sinh hoạt và công việc, không biết có thể xoay sở như thế nào để có được số tiền 254.000.000 đồng. Chỉ từ những sai sót, thiếu trách nhiệm của một bộ phận cán bộ đã có thể làm đảo lộn cuộc sống của người dân và đồng thời làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Đảng và Nhà nước, tạo gánh nặng cho xã hội.